Покупка недвижимости во Вьетнаме иностранцем: что можно купить и на каких условиях

Правила переписали недавно: с 1 августа 2024 года действуют закон о жилье Luật Nhà ở 27/2023/QH15, земельный закон Luật Đất đai 31/2024/QH15 и закон о бизнесе в недвижимости Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15. Русскоязычные материалы в выдаче до сих пор пересказывают отменённую редакцию 2014 года и путают лимит на дома с процентами.

Что на самом деле покупает иностранец

Иностранец получает право собственности на жильё — квартиру в многоквартирном доме или отдельный дом внутри жилого проекта. Право на землю под этим жильём к нему не переходит. Земля во Вьетнаме принадлежит всему народу, государство лишь представляет собственника, и перечень тех, кто может быть землепользователем, закрыт.

Этот перечень — Điều 4 закона Luật Đất đai 31/2024/QH15, принятого 18 января 2024 года и действующего с 1 августа 2024 года. Иностранного физического лица там нет. Зато появились две новые категории: граждане Вьетнама, живущие за границей, получили права наравне с резидентами, а лица вьетнамского происхождения — более узкий набор прав. Если у вас вьетнамские корни и сохранилось гражданство, вы вообще не в этой статье: покупаете как местный.

Три закона задают всю рамку сделки.

Обратите внимание на последнюю строку. Изначально три закона должны были заработать с 1 января 2025 года, но 29 июня 2024-го Национальное собрание приняло Luật 43/2024/QH15 и передвинуло дату на 1 августа 2024-го. Из-за этого в интернете живут два набора дат, и оба выглядят правдоподобно.

Что попадает под ваше право, а что нет:

Отдельно проговорю то, что путают чаще всего. Аренда и покупка во Вьетнаме — две разные сделки с разными законами и разными рисками. Снять квартиру иностранец может где угодно и без ограничений, купить — только в определённом месте и на определённый срок. Если вы ещё выбираете между тем и другим, начните со сравнения расходов: цены, каналы и договор разобраны в материале про аренду жилья во Вьетнаме.

Кому можно покупать и сколько объектов

Покупать может любой иностранец, которому разрешён въезд во Вьетнам и у кого нет дипломатического или консульского иммунитета. Ни вида на жительство, ни рабочей визы, ни проживания в стране закон не требует — Điều 17 и Điều 18 закона Luật Nhà ở 27/2023/QH15. На практике право на въезд подтверждают действующим загранпаспортом с отметкой о въезде.

То есть турист, прилетевший на две недели, юридически имеет то же право купить квартиру, что и человек с рабочей картой резидента. Разница появится потом — на этапе денег и налогов.

У кого можно купить — всего два канала

Здесь прячется ограничение, которое пропускают почти все обзоры. Khoản 2 Điều 17 закона о жилье перечисляет закрытый список способов, которыми иностранец получает жильё:

• купить или взять в лизинг-покупку коммерческое жильё у застройщика проекта — вне зон обороны и безопасности;
• получить такое жильё в проекте в дар или по наследству;
• купить или взять в лизинг-покупку у иностранной организации или иностранца, который уже владеет этим жильём.

Вьетнамца-физлица в этом списке нет. То есть купить квартиру на вторичном рынке у местного собственника иностранец не может — сделка просто не пройдёт регистрацию. Ваш вторичный рынок ограничен теми объектами, которыми уже владеют другие иностранцы. А их, как мы увидим дальше, в стране считанные тысячи.

Отсюда и обратная сторона: продать вы можете и вьетнамцу, и иностранцу, а купить — только у застройщика или у иностранца.

Квота 30 % и 250 домов

Ограничение по количеству задаёт Điều 19 того же закона:

Ключевое слово — «вместе». Квота считается не на покупателя, а на объект. Если в башне 300 квартир, иностранцам суммарно доступны 90. Девяносто первый покупатель получит отказ, даже если полностью оплатил договор. Про эту ловушку прямо предупреждает ExpatDen в обзоре от 23 июля 2026 года: при исчерпанной квоте сертификат не выдадут после полной оплаты.

💬 «Если квота здания уже исчерпана, вы не получите pink book, даже после полной оплаты» — обновление от 23 июля 2026, expatden.com

Если в зоне несколько проектов с отдельными домами, 250 домов считаются суммарно по всем проектам, а не по каждому.

Проверять её нужно до задатка, а не после. Порядок такой: запросить у застройщика письменное подтверждение остатка иностранной квоты по конкретному дому, сверить проект с перечнем, который публикует профильный орган провинции, и убедиться, что дом не попал в зону обороны и безопасности — такие зоны определяет народный комитет провинции по уведомлению Минобороны и МОБ, порядок описан в декрете Nghị định 95/2024/NĐ-CP от 24 июля 2024 года.

И сразу закроем частый вопрос: покупка жилья не даёт ни визы, ни вида на жительство. Инвесторская категория во Вьетнаме привязана к вкладу в капитал компании, а не к квадратным метрам. Какие статусы вообще существуют и что реально даёт долгосрочное пребывание — в разборе про ВНЖ во Вьетнаме.

Что купить нельзя: земля, дом у частника, кондотель

Список запретов короткий, но каждый пункт стоит денег. Иностранцу недоступны земельные участки, дома вне жилых проектов, объекты в зонах обороны и безопасности и вся категория туристической недвижимости — кондотели, апарт-отели и офисно-жилые форматы.

Кондотель — самая дорогая ошибка на курортах

Именно на кондотель чаще всего попадают покупатели в Нячанге, Фукуоке и Дананге. Продавец показывает красивую студию с видом на море, называет её апартаментами, обещает управляющую компанию и доход от посуточной сдачи. Юридически это не жильё, и права собственности, которое можно записать на иностранца, у этого объекта нет. Получить кондотель иностранец может только по наследству.

Проблема не в вас, а в самом рынке. Кондотели и туристические апартаменты до сих пор не имеют единой правовой рамки. Это касается и вьетнамских покупателей тоже, просто у них есть другие способы оформить владение.

Смотрите на бумагу, а не на планировку. Если объект продаётся как căn hộ du lịch — это кондотель, каким бы жилым он ни выглядел.

Сколько стоит квадратный метр

Первичный рынок в 2026 году стоит от 34 млн донгов за метр в Нячанге до 83 млн в Дананге — это примерно 102 000 — 249 000 ₽. Ханой и Хошимин сошлись в одной точке около 76 млн донгов, и в обоих городах цена растёт двузначными темпами год к году.

Рубли считаем по курсу 3 ₽ за 1 000 донгов, июль 2026 года: миллион донгов — 3 000 ₽. Доллар в обменнике Vietcombank на 4 сентября 2026 года — 26 260 донгов.

Переведём это в понятную сумму. Студия 45 м² в новом доме в Дананге — около 3,7 млрд донгов, то есть примерно 11,2 млн ₽. Двушка 70 м² там же — 5,8 млрд, около 17,4 млн ₽. В Нячанге те же метры выходят почти в два с половиной раза дешевле, но и рынок там мельче: крупных проектов с открытой иностранной квотой заметно меньше.

Дананг вообще стал главной точкой роста. По данным CBRE за первый квартал 2026 года, накопленное предложение в городе достигло 16 000 квартир: всего 5 % от объёма Хошимина, но для города такого размера много. Продажи по рынку идут на уровне 89 %, поглощение в новых проектах 50 — 60 %, прогноз роста цен на год — 10 — 12 %.

Доходность от сдачи выглядит скромнее, чем ждут покупатели.

Это gross. До налога, до комиссии управляющей компании, до простоя между арендаторами и до расходов на ремонт. В центре Хошимина платят за адрес, а не за поток. На побережье цифра выше, но сезонная: в низкий сезон квартира может стоять пустой неделями.

Куда смотрят русские покупатели. В Нячанг едут за сложившимся сообществом и ценами, в Дананг — за инфраструктурой и объёмом нового жилья, на Фукуок — за APEC 2027 и разговорами о росте на 30 — 50 % за 2025 — 2027 годы. Последнее держите в голове как прогноз, а не как обещание. Про сами города — в гидах по Нячангу, Данангу и Фукуоку.

Сделка по шагам

Сделка укладывается в восемь шагов, и три из них — проверки до первого платежа. Задаток застройщику по закону не может превышать 5 % цены, первый платёж — 30 %, а до выдачи сертификата с вас не имеют права взять больше 95 % суммы договора.

1. Проверить проект. Он должен быть в перечне жилых проектов, где иностранцам разрешено владеть жильём, и вне зон обороны и безопасности. Перечень ведёт профильный орган провинции; просите ссылку на конкретный документ, а не устное «конечно, разрешено».
2. Проверить остаток квоты. Письменно, по конкретному дому. Устное подтверждение отдела продаж здесь не стоит ничего.
3. Проверить застройщика. Сколько объектов сдал, с какой задержкой, есть ли банковская гарантия по строящемуся жилью. История сдачи важнее рендеров.
4. Бронирование и задаток. По khoản 5 Điều 23 закона Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 задаток не может быть больше 5 % цены, и брать его можно только когда объект допущен к продаже.
5. Договор. Договор с застройщиком нотариального удостоверения не требует — это исключение из khoản 2 Điều 164 закона Luật Nhà ở 27/2023/QH15, потому что одна сторона сделки организация. Покупка у другого иностранца, то есть у физического лица, нотариуса требует обязательно.
6. График платежей. По Điều 25 закона о бизнесе в недвижимости: первый платёж вместе с задатком — не более 30 % цены, до передачи объекта суммарно не более 70 %, а если продавец — компания с иностранным капиталом, не более 50 %. Пока сертификата нет, потолок — 95 %, последние 5 % платятся после его выдачи.
7. Оплата через банк. Деньги идут только через счёт в кредитной организации, работающей во Вьетнаме — khoản 2 Điều 48 того же закона 29/2023/QH15. Наличными сделку не закрыть.
8. Приёмка и сертификат. После передачи объекта или полной оплаты у застройщика есть 50 дней, чтобы подать документы на выдачу сертификата — khoản 3 Điều 17. Срок владения будет написан прямо в нём.

Что готовит покупатель

Теперь честная часть. Нормативные сроки и реальные — разные вещи. Самый частый спор иностранного покупателя во Вьетнаме не про цену и не про качество отделки, а про сертификат: застройщик тянет с подачей документов месяцами и годами. Формулировка из обзора рынка Stan Brinkman за 2026 год описывает это точно.

💬 «You pay across construction, take handover, list the unit, and still hold a contract, not a certificate, until the developer discharges its obligations» — обзор рынка Вьетнама, stanbrinkman.com, 2026

Пока сертификата нет, у вас на руках договор, а не право. Продать такой объект можно только через переуступку и с дисконтом.

Налоги, сборы и деньги из России

Сверх цены закладывайте примерно 3 % от стоимости объекта. Регистрационный сбор — 0,5 %, разовый взнос в фонд обслуживания дома — 2 %, плюс нотариус на вторичке и мелкие пошлины. НДС 10 % на новостройку от застройщика обычно уже сидит в объявленной цене.

На квартире за 2 млрд донгов регистрационный сбор составит 10 млн донгов — около 30 000 ₽. На сделке в 3 млрд донгов всех налогов и сборов набирается порядка 90 млн донгов, то есть примерно 270 000 ₽.

Ежегодного налога на жильё во Вьетнаме нет. Есть налог на несельхозземлю, но для владельца квартиры это доля земли под всем домом, и суммы получаются символические — единицы долларов в год.

Что изменилось в 2026 году

Два изменения, мимо которых проходят почти все обзоры.

С 1 июля 2026 года действует новый закон о подоходном налоге Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, принятый 10 декабря 2025 года, и декрет к нему Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Ставка при продаже недвижимости осталась прежней — 2 % от цены передачи. Новое — закон прямо зафиксировал момент возникновения дохода: вступление договора в силу либо регистрация права. Если цена в договоре ниже государственной, налог считают по государственной.

Обратите внимание: налог берётся с цены продажи, а не с прибыли, и не зависит от срока владения. Продали на второй год или на двадцатый — ставка одна. В Таиланде, для сравнения, ставка от срока владения зависит.

Второе изменение — порог налога на аренду. С 1 января 2026 года он поднят с 200 млн до 500 млн донгов годовой выручки: điểm b khoản 1 Điều 1 закона Luật 149/2025/QH15, принятого 11 декабря 2025 года. Ниже порога налога нет. Выше — НДС и НДФЛ по 5 %. Считают ли их со всей выручки или только с превышения порога, источники пишут по-разному: уточните у налогового консультанта.

Ипотека и деньги из России

Ипотеку иностранцу-нерезиденту вьетнамские банки практически не дают: нужен местный доход и статус резидента, а залог жилья с ограниченным сроком владения банкам неинтересен. ExpatDen формулирует это прямо — местные ипотеки для иностранных покупателей редки и труднодоступны, большинство платит целиком, а рассрочку даёт застройщик по этапам строительства.

Значит, деньги нужно завести. Требование закона жёсткое: расчёт проходит через счёт в кредитной организации во Вьетнаме, никаких наличных. Счёт открывается заранее — порядок и требования банков разобраны в материале про банковский счёт во Вьетнаме, а рабочие маршруты перевода из России со всеми комиссиями — в разборе переводов из России во Вьетнам.

Обратная дорога тоже существует: вывести выручку от продажи иностранец вправе по правилам валютного законодательства. Общая логика простая — вывести можно то, что заведено законно и подтверждено документами. Поэтому храните все банковские подтверждения по каждому платежу, включая первый задаток.

Ставки, пороги и курс актуальны на сентябрь 2026 года. Уточняйте в публикации о новом порядке НДФЛ.

Что происходит на 51-й год

Срок владения — до 50 лет с даты выдачи сертификата, с правом продлить один раз ещё максимум на 50 лет. Если срок истёк, а жильё не продано и не подарено тому, кто имеет право им владеть, оно переходит в публичную собственность — tài sản công. Это Điều 20 закона Luật Nhà ở 27/2023/QH15.

Формулировка нормы не оставляет пространства для трактовок: «nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công». Не продал, не подарил — потерял. Ни компенсации, ни выкупа норма не предусматривает.

Процедура продления описана в декрете Nghị định 95/2024/NĐ-CP:

В пакет входят заявление по форме Mẫu số 01 приложения I декрета, копия сертификата и копия паспорта с отметками о въезде.

Есть один законный способ снять ограничение по сроку целиком. Иностранец, состоящий в браке с гражданином Вьетнама, проживающим во Вьетнаме, владеет жильём стабильно и бессрочно, с правами как у гражданина. Это прямо в Điều 20, а не серая схема.

Наследование работает иначе, чем ожидают. Наследник-иностранец, который подпадает под категорию имеющих право владеть жильём и укладывается в квоту, получает жильё и сертификат. Наследник, который под категорию не подпадает, получает стоимость жилья: он остаётся владельцем актива, может подписать договор продажи как продавец, подарить объект подходящему лицу или поручить управление им, но пользоваться жильём как своим не может.

Документы, апостиль и адрес после реформы

С 11 сентября 2026 года иностранный официальный документ с апостилем принимают во Вьетнаме без консульской легализации. Раньше нужна была цепочка заверений в министерстве и посольстве, теперь — одна отметка компетентного органа страны выдачи.

Хронология для точности. Вьетнам сдал документ о присоединении к Гаагской конвенции 1961 года 31 декабря 2025 года, Гаагская конференция объявила о присоединении 14 января 2026 года, шестимесячный срок на возражения закончился 13 июля 2026 года. Для стран, которые не возразили, конвенция действует с 11 сентября 2026 года.

Возражения заявили три страны: Германия — 20 мая 2026 года, Австрия — 19 июня, Чехия — 2 июля. С ними консульская легализация сохраняется в обе стороны. Россия возражений не заявляла, значит, российские документы для Вьетнама идут по апостилю.

Вас это касается в части доверенности на сделку, свидетельства о браке, документов о наследовании и банковских справок. Отдельного разъяснения вьетнамских органов о полном перечне принимаемых по апостилю документов на дату публикации нет — если сделка удалённая, уточните состав пакета у нотариуса заранее.

Адрес объекта после административной реформы

С 1 июля 2025 года во Вьетнаме двухуровневое административное деление: районного уровня больше нет, провинций 34 вместо 63. Для сделки это не косметика. Адрес объекта в договоре, в сертификате и в кадастре пишется по новому делению, и старые адреса вида «Quận Hải Châu» или «Phường 12, Quận 3» из объявлений и каталогов текущему реестру не соответствуют.

Проверяйте адрес в проекте договора построчно и сверяйте его с тем, что в документах застройщика. Что именно поменялось в делении и как теперь читать адреса — в разборе административной реформы 2025 года.

Туда же уехала часть процедур. Полномочия по земельным вопросам перераспределили декретом Nghị định 151/2025/NĐ-CP от 12 июня 2025 года, действующим с 1 июля 2025 года: часть выдач ушла на уровень xã. Нормативные сроки первичной регистрации — до 17 рабочих дней на регистрацию и до 3 рабочих дней на выдачу сертификата.

Сдать, продать, выйти из актива

Сдавать купленное жильё в аренду можно, но перед подписанием договора нужно письменно уведомить местную власть по месту нахождения объекта. В уведомлении — имя собственника, адрес, срок аренды, номер и дата сертификата, цель использования и копия сертификата.

Закон называет адресатом «орган управления жильём районного уровня», но районов нет с июля 2025 года. Норму о том, кому перешло это полномочие, мы не нашли: адресата уточните в народном комитете уровня xã до подписания договора.

Дальше считаем деньги. Выручка до 500 млн донгов в год налогом не облагается, выше — НДС и НДФЛ по 5 %. При доходности 5 % годовых квартира за 3 млрд донгов приносит около 150 млн донгов в год, то есть в порог вы, скорее всего, укладываетесь.

Продажа. Продать можно любому, кто имеет право владеть таким жильём: вьетнамцу, другому иностранцу, компании. Налог — 2 % от цены передачи. Договор между физическими лицами удостоверяется нотариусом.

А вот срок при перепродаже ведёт себя по-разному, и это важнее, чем кажется. Вьетнамский покупатель получает жильё бессрочно: ограничение по сроку на него не распространяется. Иностранный покупатель получает только остаток вашего срока — отсчёт не начинается заново, он по-прежнему идёт от даты первого сертификата. Правило разобрано в публикации о выкупе жилья у иностранца.

Отсюда неочевидный вывод: ваша квартира стоит дороже для вьетнамца, чем для другого иностранца. Вьетнамец покупает бессрочный актив. Иностранец — остаток.

И вот здесь начинается неприятное. Ликвидность у этого актива низкая. Покупателей-иностранцев в стране мало: по данным Минстроя в пересказе VnExpress, с 2015 года по третий квартал 2023-го жильё во Вьетнаме купили около 3 000 иностранцев, большая часть сделок пришлась на Ханой и Хошимин.

Спрос растёт: только Ханой за первое полугодие 2024 года продал иностранцам более 1 000 объектов — треть от всего предыдущего пятилетия. Но абсолютные числа всё равно небольшие.

Второй ограничитель — требования к самому покупателю. Иностранец, который покупает у вас, должен подходить под те же условия: действующий паспорт с отметкой о въезде, отсутствие иммунитета. Случайный человек с деньгами и без штампа в паспорте сделку не закроет.

Третий — время. Через пятнадцать лет владения вы предлагаете иностранцу не 50 лет, а 35, и это влияет на цену сильнее, чем ремонт.

Налоговое резидентство при продаже тоже имеет значение: правило 183 дней и его последствия разобраны в материале про налоги во Вьетнаме. Если покупка идёт через компанию, а не на физлицо, стоит сначала посчитать содержание юрлица — порядок открытия описан в статье про регистрацию компании во Вьетнаме.

💬 «Amateurs buy the city. Operators buy the building» — обзор рынка Вьетнама, stanbrinkman.com, 2026

Смысл фразы простой: выбирают не Дананг против Нячанга, а конкретный дом с конкретным застройщиком, открытой квотой и историей выданных сертификатов.

Восемь ошибок, которые дорого стоят

• Торг за квартиру у местного собственника. Иностранец покупает только у застройщика проекта или у другого иностранца-собственника. Сделка с вьетнамцем-физлицом регистрацию не пройдёт, сколько бы вы ни договорились по цене.
• Оформление на вьетнамскую жену или номинала. Схема работает, пока работает. Номинальный собственник вправе продать и заложить объект без вас, а у иностранца нет оснований для судебного возмещения. Развод и наследники супруга — отдельная категория проблем.
• Покупка кондотеля под видом квартиры. Красивая студия у моря с управляющей компанией часто оказывается căn hộ du lịch. Сертификат на неё иностранцу не выдадут.
• Задаток до проверки квоты. Пять процентов цены — это миллионы донгов, и они уходят до того, как вы убедились, что имеете право стать собственником в этом доме.
• Оплата мимо банковского счёта. Расчёт наличными нарушает khoản 2 Điều 48 закона 29/2023/QH15 и оставляет вас без доказательств оплаты. При продаже это же ударит по возможности вывести деньги.
• Расчёт на бесконечные продления. Продление одно и не больше чем на 50 лет. Планировать «потом ещё продлим» не выйдет.
• Договор со старым адресом. Районов нет с 1 июля 2025 года. Адрес из каталога 2023 года в договоре — повод остановиться и переписать.
• Полная оплата до сертификата. Потолок — 95 % суммы договора. Последние 5 % платятся после выдачи сертификата, и это единственный рычаг, который у вас остаётся.

Частые вопросы

Данные актуальны на сентябрь 2026 года. Нормы, пороги и курс меняются — сверяйте информацию с действующей редакцией закона и с вьетнамским юристом перед задатком.

Читай также: Аренда жилья во Вьетнаме · ВНЖ во Вьетнаме · Счёт во вьетнамском банке · Административная реформа 2025